賃貸契約の「更新料」は有効

初の最高裁判断で、飲食店経営に少なからぬ影響も

2011年7月15日

賃貸借契約における更新料の支払い契約は有効――。

7月15日、全国の飲食店関係者も注目していた最高裁の判断が出た。争点は住宅の賃貸借契約における更新料の支払いが、借り主にとって過剰な負担であるかどうかだ。

住宅、マンションなどの賃貸借契約で更新料が設定されるのは首都圏や関西の一部府県が中心。更新料が存在しない地域もある中で、借り主は「更新料を支払う根拠がない」として契約は無効だと訴えていた。

今回、最高裁判断が出たのは住宅、マンションの賃貸借契約についてである。ご存じのように、飲食店舗の賃貸借契約では貸し主から、家賃に加えて、更新料、さらに保証金の支払いを求められることが少なくない。経営規模の小さい店のオーナーが、「更新料や保証金の支払いが負担だ」と感じることもあるだろう。下級審では判断が分かれていただけに、「無効」の判断が出るのでは、との「期待感」が飲食店経営者の一部にあった。

そんな中で出た「契約は有効」との判断。

賃貸借契約を含め、飲食店経営全般に詳しいコンサルティング会社FBAの石田義昭代表は話す。

「更新料の支払い契約が有効という判断が出たのは（賃貸借契約を結んでいる飲食店にとって）残念だ。しかし当然ながら、賃貸物件の更新料がどれほど高くても一旦契約を結んでしまえば、不磨の大典になる、などということではない。きちんと相場を調べて、明らかに高ければ、データを示して堂々と貸し主と引き下げ交渉をすればいい。更新料ばかりでなく、保証金や家賃も同様だ。契約書は（借り主と貸し主の）双方が合意すれば、内容を変えられるのだから」。

もちろん、今回、更新料を巡って最高裁が初めて判断を示したことの意味は重い。

これまで一部の飲食店経営者の中にあった「更新料は法律の裏付けのない契約事項。一部地域の商習慣に過ぎず、いざとなれば契約書通りに支払わなくても良い」などという考え方は通用しなくなる。

賃貸物件を最初に契約する時、あるいは契約を更新する時に、貸し主が提示する更新料、保証金、そして家賃を十分に支払えるのか、納得できる額なのか。それを、借り主（飲食店オーナー）が自らの責任で確かめる必要性が高まった。と同時に、石田氏が指摘するように、相場との乖離が著しければ賃料のデータを示して貸し主との交渉に臨むことも必要になる。

自分は料理人だから、家賃の相場なんて知らない。交渉なんかも得意じゃない。そんな感覚では、今の時代を乗り切れない。いみじくも今回の最高裁判断が照らし出したのは、そんな厳しい現実なのである。

（日経レストラン編集部）

あなたのご意見をお聞かせください

「お名前」（ニックネームでも構いません）、「メールアドレス」、「コメント」は必須入力項目です。「お名前」と「コメント」は、原則としてそのまま日経レストラン ONLINEに掲載いたします。「メールアドレス」は公開しませんが、編集部から連絡を差し上げる必要が生じた際のために、必須入力項目としております。なお、日経BP社は、読者の皆様からの投稿の内容につきまして、その信頼性、適法性などを一切保証せず、何らかのトラブルが発生した場合でも一切責任を負いません。皆様の自己責任においてご利用願います。なお、サーバーのメンテナンスの都合により、掲載コメントは翌年末に削除させていただきます。その他、投稿に関する諸注意はこちらをご覧ください。